索 引 号 XM00116-70-01-2022-034 主题分类 人大建议政协提案答复函
发布机构 厦门市建设局 文 号 厦建办函〔2022〕37号
生成日期: 2022-04-02
标 题: 厦门市建设局关于市十六届人大一次会议第0017号建议办理情况答复的函
内容概述: 厦门市建设局关于市十六届人大一次会议第0017号建议办理情况答复的函
厦门市建设局关于市十六届人大一次会议第0017号建议办理情况答复的函
发布时间:2022-04-02 17:15
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钟庆达代表:

  《关于破解我市住宅居民公维金使用难问题》(第0017号)收悉。现答复如下:

  一、办理工作背景

  首先,衷心感谢您对我局专项维修资金管理的高度关注,感谢您对我们工作的鼎力支持!收到您的建议以后,我局高度重视,立即结合我市具体情况展开调研工作。

  二、措施与成效

  (一)关于维修资金执行“绿色通道”快速审批的建议

  为了维护专项维修资金所有者的合法权益,保证物业共用部位、共用设施设备发生紧急情况时得到及时维修、更新、改造,保障业主正常生活秩序。根据闽建〔2014〕3号《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见(试行)》、闽建房函〔2019〕39号《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金有关事项的通知》相关规定,当小区发生紧急情形时,由申请人立即将有关情况书面报告物业所在地村(居)民委员会,同时申请人应当立即组织专业人员以及不少于5名业主代表进行现场勘验确认并留存相关影像资料,并根据现场勘验和确认的事实,编制或者委托编制紧急维修方案和资金预算方案。我局收到申请人提交的相关主管部门出具的整改通知书或者村(居)民委员会出具的紧急维修必要性的确认证明、不少于5名业主代表进行现场勘验确认签字材料等完整申请材料后,均在上述文件规定时限内及时办理完成审批流程,且均在规定时间内完成了维修资金拨付。自2014年5月1日上述文件施行起,我局共受理紧急使用申请114笔,经内部排查未发现我局存在设置障碍刁难申请人、故意拖延审核时限等问题。

  (二)关于完善法律制度,加强政府监管的建议

  我局在对专项维修资金管理过程中,不断建立健全完善相关管理制度,通过规范专项维修资金交存及使用程序,引入第三方审价机制,实行交存、使用、结息、查询和基本账户管理等全过程信息化管理方式,有力保障了专项维修资金的安全。

  1.交存方面。根据《厦门市物业管理若干规定》第三十五条“首期专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二,在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户,并按照幢(户)建账”,2011年6月起,每年由工程造价管理站测算各类建筑工程综合平米造价指标并定期公布,建设单位按照相应标准交存首期专项维修资金(俗称“大金”)。通过赋予建设单位同一缴交首期专项维修资金义务,既方便专项维修资金交存管理工作,又保障了广大业主的利益。日常专项维修资金(俗称“小金”)由业主按照各自产权面积按月交存,由物业企业代收,业主委员会进行监管,并按要求每半年在市建设行政主管部门网站公示日常专项维修资金及公共收益收支情况。

  2.使用方面。根据相关法规规定,专项维修资金专项用于保修期满后,物业共用部位、共用设施、设备的维修及更新改造,且由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方可申请使用。我局不断规范专项维修资金使用。

  一是规范使用流程。制定了《首期专项维修资金使用办事指南》、《首期专项维修资金紧急使用办事指南》,简化办事程序,方便业主办理相关业务。同时将专项维修资金交存、使用、查询等业务纳入市政务服务中心窗口办理,不断压缩工作时限优化办理流程,提高工作效能和服务质量。

  二是严把使用审核关。要求物业服务企业将维修方案等相关材料在小区内进行公示,并经双2/3受益业主参与表决且双过半受益业主同意,工程竣工后应提交竣工验收报告。同时规定对于电梯、消防等特种设备的维修及日常专业维保工程,必须由具有相应资质的施工单位承接,从而进一步提高工程施工质量。截至2021年12月31日专项维修资金累计使用约为2.45亿元。由于我市的商品住宅最长年限只有二十几年,房屋结构及附属设施、设备还未进入专项维修资金使用高峰期,目前专项维修资金使用率不是很高,但随着物业使用年限的增加,设施设备的日益老化及损坏,专项维修资金使用将逐年增长。

  3.信息系统。我局在不断完善政策法规的同时,加快信息化建设,用科技手段提升专项维修资金监管力度、提高办事效率。目前已形成集专项维修资金交存、使用、结息、查询和基本账户管理等业务于一体,供建设局、物业服务企业、业主委员会、专户管理银行、第三方审价机构等单位共同使用的综合管理信息系统,极大的降低了社会的人力、物力成本,大大提高了工作效率和透明度,专项维修资金的安全也得到进一步保障。同时开发建设了“厦门市物业专项维修资金管理网”,将相关法律法规、办事指南、物业项目使用专项维修资金的相关信息进行公告公示,方便业主办事及提高信息透明度。

  业主委员会、物业服务企业可通过专项维修资金管理系统查询小区专项维修资金的交存及使用等情况。

  4.保值增值。鉴于专项维修资金属业主所有,市建设局仅为代管,资金的保值增值应以保证资金安全为前提,目前全国维修资金行业管理中保值增值方式均采用定期存款方式。由于人行规定对公业务三年定期存款利率最高,考虑到未来利率市场的不确定性,为确保专项维修资金的长期稳定的保值增值,我局将账户中定期存款全部存三年定期存款,以获得较稳定的存款利率增值,专项维修资金增值收益均分摊给业主。

  (二)关于鼓励引入第三方监督机构参与公共维修基金监督的建议

  1.建立审价制度。专项维修资金使用涉及房屋结构、电梯、消防、监控、二次供水等专业设施、设备,由于维修项目的专业性和信息不对称等原因,出现工程造价虚高等问题,为减少资金滥用,我局引入第三方造价咨询机构审价机制,对超过3万元的维修项目预算及决算进行审价,截至2021年12月31日,累计送审专项维修资金684笔,总送审金额3.04亿元,核减金额6150万元,平均核减率20.2%,最高核减率64.16%。

  2.建立专项审计制度。为加强日常管理,我局代管专项维修资金期间,每年定期请专业会计师事务所对专项维修资金专户中的资金进行审计。2016年市审计局对我局专项维修资金的收取、管理、使用进行专项审计,审计结果指出:“市建设局通过制定《厦门市物业管理若干规定实施细则》等方式进一步完善专项维修资金管理,积极完善专项维修资金交存和使用程序,引入第三方造价咨询机构审价机制,完善专项维修资金管理信息系统建设,专项维修资金收支的会计处理符合会计法、相关会计准则和制度的规定。”

  3.建立代记账制度。为进一步规范住宅小区公共收益信息公示,更好的引导业主参与监督、自治管理,根据纪检监察部门点题整治工作要求,我局试点推行住宅小区统一代理记账制度。以区或街道办事处(镇人民政府)辖区为单位,遴选第三方会计师事务所对辖区住宅小区公共收益实施统一记账管理,代理记账费用由行政经费列支。要求第三方会计师事务所配合物业服务企业、业主委员会按照法规规定及时公示相关信息,为小区之间提供横向信息比较,为业主监督、政府监管提供信息来源及数据参考。

  (三)关于加大宣传力度的建议

  专项维修资金取之于民、用之于民,是业主安居的保障金,是改善住宅小区的住宅环境、提升管理水平的一项重要措施和方法。需要政府部门、企业及业主紧密配合、相互支持才能顺利开展。为加大宣传力度,我局结合住宅小区物业服务质量星级评定、物业小区层级督导、文明城市创建检查等日常工作,向相关业主开展专项维修资金相关法规政策宣贯。

  我局先后通过福建日报、厦门日报、厦门晚报、厦门市建设局微信公众号等新闻媒体,发表《房子也需“养老金”资金不足赶快交》《专维金及时续交,房屋养老有保障》《房子的“养老金”该交的费用别拖》,并转发至多个小区业主微信群。2021年12月16日,通过厦门晚报正式向至今未续交的相关业主公告催交,依法依规、竭尽所能督促相关业主做好续交工作。

  同时,我局将厦门市物业管理综合平台嵌入“家住厦门”微信公众号,目前全市已有210个小区(小区数量正逐步增加中)相关业主可通过该平台便捷查询物业管理政策及相关通知、专项维修资金及公共收益收支公示、物业服务企业及项目经理信用、星级评定结果等。近期,我局通过“家住厦门”微信公众号点对点发送我局专户管理的首期专项维修资金每平米增值情况及公共收益自管情况。

  三、下一步工作计划

  今后,我局将严格按照《住宅专项维修资金管理办法》和《厦门市物业管理若干规定》等相关法规,提高认识、创新举措,加强监督检查、宣传引导,确保我局专项维修资金管理工作更进一步,再上新台阶。

  一是为加强专项维修资金相关法律法规和政策的宣贯力度,提高专项维修资金社会知晓率,推动我局专项维修资金管理水平再上新台阶,我局将组织对各区物业主管部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、物业服务企业、业主委员会等相关主体开展专项维修资金管理法律法规政策宣贯及实操培训会。

  我局将不定期邀请小区业主委员会、业主代表、物业项目负责人面对面座谈交流,宣传专项维修资金相关法律法规,指导业主委员会、业主代表、物业服务企业协作做好业主资金交存、使用等的解释、引导工作。

  二是加快推进对接“家住厦门”平台电子投票系统,积极推动移动通信电子投票形式,实现专项维修资金及公共收益业主意见征询等各类公共事务线上表决,进一步解决专项维修资金使用“签字难”、“时间长”等问题。

  三是为加强我局专项维修资金使用监管工作,我局根据《厦门市建设局关于聘任市级物业服务管理行业专家库专家的通知》(厦建物〔2020〕37号)文件内容,开展特邀工程巡视员首期专项维修金使用项目监督检查工作。特邀工程巡视员的选定从市物业专家库设备专家中随机抽取,重点巡查涉及业主人身安全隐患且专业性较强的维修改造工程,包括但不局限于消防、电梯等维修工程,确保维修、更新、改造项目整改到位、落到实处,防止出现维修不彻底、不到位形成“半拉子”工程。

  感谢对我们工作的关心和支持,敬请继续提出宝贵意见。

  领导署名:朱文彬

  联 系 人:邱  杰

  联系电话:8123035                     

  厦门市建设局       

  2022年4月1日    

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