思明区代表团郑雅芬代表：

　　《关于建立“党建引领+共享物业”基层治理服务体系的建议》（第0155号）已收悉。我局高度重视，认真研读建议内容，对照相关工作开展情况，尤其是存在的薄弱环节和不足之处，结合各区政府协办意见，认真进行建议办理。现答复如下：

　　一、办理工作背景

　　随着城市现代化进程不断加快，人民群众对美好生活的向往也不断提高，与此相对的是一些无物业服务的老旧小区，其日常管理问题也愈发突出。据统计，全市共2943个住宅小区，其中无物业服务的小区1414个，占比达48%。此类住宅小区，普遍存在习惯“躺靠”政府、居民自治意识淡薄，小区公共配套设施“先天不足”、物业服务存在缺漏等问题。

　　二、措施与成效

　　（一）坚持党建引领，夯实基层党建基础

　　一是引领小区党建。以《推进城市基层党建高质量发展意见》为指引，推进小区党支部应建尽建。目前，我市共有1551个小区成立党支部，工作覆盖100%。二是引领物业党建。成立市、区物业行业党委，中共厦门市物业行业党委隶属我局直属党委，分管局领导任党委书记。通过单独组建、区域联建、行业统建等方式，组建物业企业党组织。现全市符合条件的物业服务企业已100%成立党组织。三是引领业委党建。小区党支部全程主导业委会筹备、组建和换届工作，坚持小区党支部与业委会“双向培养、交叉任职”，坚持从机关干部中“派”、社区和物管人员中“挑”、小区居民中“推”，选优配强小区“带头人”。我市现有427个小区实现党支部书记与业委会主任“一肩挑”，2397名党员担任小区业委会成员，281个业委会党员的数量占比50%以上。

　　（二）坚持“改”“管”结合，提升老旧小区宜居建设

　　坚持“改造提升”与“长效管理”双同步，链条式提升老旧小区宜居品质。我市于2015年在全国率先启动老旧小区改造工作，在改造同时就注重同步建立小区公共事务管理、维修资金归集等长效机制，制定居民公约、自治章程，避免因管理缺失、无序而造成老旧小区改造成效不能持续。以“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”方式，紧紧围绕群众所需所盼，务求实效，重点改造水、电、气、雨污分流等市政配套设施。在改造过程中以“近邻”党建为引领，充分发挥社区党组织、小区党支部的战斗堡垒作用及党员干部的模范带头，建立社区居委会、小区党支部、小区业委会、物业企业等多方联动机制，完善小区后续长效管理。如神山三航公寓改造中，经过街道、社区层层发动，筹集资金51.2万元，其中居民投入29.2万元（户均出资3200多元）、三航公司出资20万元、小区公房维修金补充2万元；如新港广场小区改造中，推动小区党支部书记和业委会主任一肩挑，充分发挥小区自治组织和热心业主领头人作用，发动居民出资约310万元用于小区改造，并由业委会聘请人员实行物业服务，实现改造过程规范化、改造效果可持续。几年来，我市老旧小区改造力度持续加大，目前1989年底前、2000年前建成的老旧小区已基本改造完成。截至2023年底，全市累计改造1881个老旧小区，惠及居民19.65万户。

　　（三）出台政策制度，探索“大物业”模式

　　我局于2022年印发《“大物业”管理模式工作指引》，系统性提出引入“大物业”管理的路径和机制，破解老旧小区、片区无物业管理难题。一是内外结合实现专人管。整合无物业住宅小区、独栋房屋、公共建筑等资源，延伸周边市政道路、街区公共市政服务，委托物业企业规模化、集约化管理，实现小区围墙内外物业管理全覆盖，走出一条党建引领下无物业小区从“社区管”到“居民自管”再到“有物业管”的新路径。二是肥瘦结合实现有钱管。整合辖区内政府公房资源及街（镇）兜底的环境卫生、秩序管理等经营资源，与无物业小区的物业管理进行捆绑打包，引入物业企业经营管理，对整合出的资源进行盘活再利用，经营收益反哺物业服务成本，实现“微利可持续”，破解企业不想管难题。三是建管结合实现长效管。采用EPC+O方式，将片区改造工程与无物业小区、城中村管理打包，公开招投标引入企业，实施投建管“一体化”，公共服务配套设施日续完善，改造效果可持续。

　　2023年，会同市委组织部全力推动“党建引领无物业小区治理”，现该项目已列为市综合改革项目。为此，我局印发《党建引领无物业小区治理工作实施方案》，进一步细化探索步骤，将思明区鼓浪屿街道、集美区盛光社区纳入拓展试点范围，深化党建引领无物业小区长效治理新路径。

　　（四）挖掘共建资源，提升便民服务

　　深入推进同驻共建，挖掘资源，有效推动多元主体协同，切实满足居民群众各项需求。2023年，全市已有401个社区建立联席会议制度，吸纳成员单位2548家，249个社区实行兼职委员制，建立居民问题清单1990个，建立小区能人服务队1216支，制定社区、小区居民公约1442个，举办小区活动7553场次。如，集美区坚持“党建+公益”模式，结合社区实际，针对无业委会、无物业服务的小区或者自建房等，因地制宜，发动社区党员、在职党员、宗亲、网格员、志愿者等群体组建了“近邻理事会”“集美大社商业联盟”等议事组织和“萤火虫”“热心骑士行”等十余支热心人服务队，推动多元共治见实效。盛光社区面向小区居民的不同需求提供适普性的基础服务、量身定制的个性化服务等，并公布24小时服务热线，使社区服务管理各类问题都能在第一时间响应解决。东荣片区结合居民需求，开发“城服近邻”小程序，提供物业费缴纳、报事报修、助老打车等六大类掌上便民服务，让群众幸福感在家门口得到升级。

　　（五）加大工作指导，打造试点区域

　　我局加大工作指导力度，推动各区开展多样化模式的大物业管理试点工作。现部分试点区域已取得一定进展成效，具体如：

　　湖里区东荣社区采用EPC+O方式公开招标，将财政资金明确的改造工程、社会资本配比的改造工程、20年期空间资源运营与28个老旧小区的物业服务等一并打捆，引进北京愿景集团与地方国企组建项目公司，构建投建管一体化模式。在片区治理中，注重融入智慧建设理念，增设智能监控、智能门禁等设备，搭建一网统筹的“片区大脑”，切实提升片区治理效能和安防能力。2023年12月18日住建部在厦门召开“加强物业管理 共建美好家园”经验交流会，湖里区东荣社区作为“大物业管理”观摩点，介绍经验，该片区已被住建部纳入全国106个完整社区试点项目之一（全省5个）。

　　思明区鼓浪屿街道探索创新“城市空间整合服务”模式。由鼓浪屿管委会牵头，将鼓浪屿岛社区治理、保洁环卫、秩序维护、公共设施管理、公房运营管理、文物和历史风貌建筑保护等公共服务项目整合打包、统一招标，中标单位按照“统招分签”的模式与市政园林、建设、属地街道等分别签订服务合同，实现城市管理由“多头化”向“一体化”模式转变。同时，鼓励中标单位在可平衡、可持续的基础上，积极参与老旧小区长效管理，目前已推动中标单位与龙头商院、二轻宿舍签订物业服务合同，实现物业管理市场化运作。

　　集美区盛光社区，社区同集美发展集团签订大物业管理服务托管协议，采取“投建管”一体化模式，在改造提升片区停车系统、物业管理房等软硬件设施基础上，整合道路绿化和保洁管养、公共环境卫生保洁、停车及管理等资源，完善片区物业服务体系及小区管理机制，多渠道平衡“大物业”资金缺口，实现辖区物业服务覆盖率从3.9%到100%。同时，吸纳集美发展集物业管理有限公司盛光社区物业服务中心党支部书记挂职担任社区党委副书记、党员代表挂职担任小区党支部副书记，实现互融互通，让战斗堡垒向服务末端延伸。2023年11月30日，市委组织部召开全市近邻党建引领基层治理暨社区物业党建联建工作现场推进会，集美街道盛光社区作为“大物业管理”观摩点，介绍经验。

　　同时推进“共享物业”模式，推动若干小区共用物业服务资源，减少物业服务企业管理成本。如，筼筜街道安平里、槟榔东里、槟榔西里等小区“共享”员当新市区物业公司，嘉莲街道流芳里、和光里北区、玉亭里等小区“共享”固家乐物业公司，中华街道九竹巷13栋楼、镇海路33号、镇海路35号之一、镇海路39号、石泉路11—27等小区“共享”盛泰和物业公司提供物业服务。同时，深入挖掘老旧小区可利用空间，盘活资源。如，厦港街道永福宫巷“挤”出31个停车位，切实解决停车难题；嘉莲街道在观远里小区建设集装箱党建活动室，供周边居民议事等。同安区结合城中村现代化治理工作，由组织部牵头创新建立由党员先锋、网格员、居民志愿者组成的“三支队伍”，推进社区大物业管理。目前，积极推进梧侣社区、四口圳社区成立物业公司，参与社区管理；计划在凤山社区推动有物业小区物业服务企业一并服务周边无物业小区的共享物业模式。

　　三、存在的问题及今后推动方向

　　（一）存在的问题

　　“大物业”模式试行以来，试点过程中存在主要困难为可供属地街道乃至区政府统筹用于平衡物业企业投入的资源不够充足，不少企业虽有参与意愿和实施经验，但出于资金平衡等顾虑，尚处于前期谋划阶段。主要是以下三个方面资源未能纳入“大物业”模式统筹实施。一是城市市政管理。城市道路绿化和保洁管养、公共环境卫生保洁、路灯照明维护、道路零星工程修缮、交通设施养护、夜景工程维护等事权分属市、区两级管理，目前尚未能纳入“大物业”模式统筹范围。二是市级公房资源。结合老旧小区改造，盘活闲置公房资源统筹用于改造养老、托幼、助餐、便利店等公共生活服务配套设施是“大物业”模式中重要的资金平衡渠道，市住建局已无偿划转80套（处）市直管公房给思明、湖里两区，但部分公房资源仍在梳理中，难以交由区级统筹实施。

　　三是零星土地资源。考虑到老城区存量空间资源有限，为充分整合闲置、零星土地资源进行盘活再利用，补齐社区公共生活服务配套设施短板，需资源规划部门出台有关政策提供支撑依据。

　　（二）今后推动计划

　　下一步，我局将持续加大试点工作推进力度，力争通过“肥瘦搭配”方式，实现“大物业”片区管理实现资金统筹平衡，如：借鉴杭州市经验做法，全面梳理行政企事业单位在老旧小区及其周边片区的存量房屋，提供给属地街道统筹用于资源平衡；参照鼓浪屿岛经验做法，将“大物业”片区内的市、区两级市政物业资源，如市容环卫、道路养护、垃圾收运、公共停车场运营等用于资金平衡；探索将“大物业”片区内的非行政执法类、养老托幼等公共服务事项通过政府购买服务等形式委托物业企业统筹实施。

　　同时，及时总结提炼东荣片区等试点过程中好的经验做法，以点带面在全市推广，破解我市无物业小区“无人管、无从管、无法管”的难题，构建“党建引领、政府主导、业主自治、企业参与”的共建共治共享的小区长效治理格局，推动无物业小区从“靠社区管”向“居民自管”再向“有物业管”转变，切实增加居民群众的获得感、幸福感和安全感。

　　感谢对我们工作的关心和支持，敬请继续提出宝贵意见。

　　领导署名：朱文彬

　　联 系 人：邱聪惠

　　联系电话：2204279

　　厦门市住房和建设局   

　　2024年4月24日